Alles, was Käufer uns zu Lombok fragen, klar beantwortet
Das sind die echten Fragen aus unseren Gesprächen mit Käufern aus Deutschland, Österreich und der Schweiz. Die Antworten sind allgemeine Informationen, nach bestem Wissen aktuell gehalten; die Zahlen für Ihren konkreten Fall kommen immer von lizenzierten Anwälten, Notaren und Steuerberatern.
Rechtsstrukturen, Kosten, Steuern und Visa-Regeln in diesem Abschnitt entsprechen dem Stand vom . Indonesische Vorschriften ändern sich. Behandeln Sie jede Zahl hier als Ausgangspunkt und lassen Sie Ihren Fall von einem lizenzierten Notar (PPAT), einer Anwältin und einer Steuerberatung bestätigen.
Als Ausländer Immobilien auf Lombok besitzen
Können Ausländer auf Lombok Immobilien besitzen?
Nicht als indonesisches Volleigentum (Hak Milik), das Staatsbürgern vorbehalten ist. Aber es gibt drei registrierte, legale Strukturen: Leasehold (üblich sind 25 bis 30 Jahre mit fest vereinbarten Verlängerungsoptionen, übertragbar und weiterverkaufbar), Hak Pakai (ein persönliches Nutzungsrecht für Ausländer mit Aufenthaltstitel, gestaffelt bis zu 80 Jahre verlängerbar) und die PT PMA, Ihre eigene ausländisch gehaltene indonesische Gesellschaft mit einem HGB-Titel (Baurecht). Der vollständige Vergleich steht hier.
Welche Struktur passt zu mir?
Eine Faustregel aus Hunderten Gesprächen: Eigennutzung mit einfachem Setup spricht für Leasehold. Dauerhaft hier leben mit Aufenthaltstitel spricht für Hak Pakai. Vermieten, entwickeln oder mehrere Objekte halten spricht für die PT PMA. Die Entscheidung hat steuerliche Folgen zu Hause und in Indonesien, deshalb legen wir sie immer unseren Partneranwälten vor, bevor Sie sich festlegen.
Was passiert, wenn ein Leasehold oder eine HGB-Laufzeit endet?
Verlängerungen sind die Norm, nicht die Ausnahme, aber sie müssen von Tag eins an vertraglich gesichert sein: feste Verlängerungsfenster, vereinbarte Preismechanismen, registrierte Optionen. Genau diese Klauseln prüfen wir in der Due Diligence, denn ein billiger Pachtvertrag mit vager Verlängerungsklausel ist weniger wert, als er aussieht.
Kann meine Familie die Immobilie erben?
Eine PT PMA ist eine Gesellschaft, ihre Anteile sind also vererbbar wie jede andere Beteiligung. Leasehold-Verträge gehen nach ihren eigenen Bestimmungen über, und genau deshalb bestehen wir darauf, dass diese Bestimmungen ausdrücklich geregelt sind. Hak Pakai als persönlicher Titel folgt eigenen Nachfolgeregeln. Wenn Vererbbarkeit für Sie wichtig ist, sagen Sie es im ersten Gespräch; es ändert, welche Struktur wir empfehlen.
Wie Ihre Lombok-Villa Geld verdient
Darf ich meine Villa legal vermieten?
Ja, mit der richtigen Struktur. Gewerbliche Kurzzeitvermietung gehört in eine PT PMA: die Gesellschaft hält den HGB-Titel, meldet das Geschäft an, zahlt in Indonesien Steuern auf die Mieteinnahmen und kann Gewinne an Sie ausschütten. Vermietung über einen privaten Leasehold bewegt sich in einer Grauzone; es passiert überall auf der Insel, aber darauf baut man kein Investment. Wir setzen das von Anfang an richtig auf.
Welche Mietrendite ist in Kuta Lombok realistisch?
In Anzeigen sehen Sie 12 bis 28 Prozent ROI. Unsere Antwort: eine gut gelegene, gut geführte Poolvilla mit ein oder zwei Schlafzimmern kann in einem konservativen Modell mit echter Saisonalität, Leerstand und Managementkosten Bruttorenditen im hohen einstelligen Bereich erreichen. In guten Jahren ist mehr möglich; es vorab zu versprechen ist Marketing. Wir zeigen Ihnen das konservative Modell und lassen das Objekt es dann schlagen.
Wer kümmert sich um die Villa, wenn ich nicht da bin?
Auf Wunsch wir: Gästemanagement, Personal, Pool und Garten, Instandhaltung, Buchhaltung und ein monatlicher Bericht mit Auslastung, Einnahmen und Fotos. Management kostet auf der Insel typisch 15 bis 25 Prozent der Mieteinnahmen. Sie kennen die Menschen, die Ihr Haus pflegen, beim Namen, und Sie können sie und uns jederzeit besuchen.
Wie sieht es mit indonesischen Steuern auf Mieteinnahmen aus?
In Indonesien erzielte Mieteinnahmen werden in Indonesien besteuert; die Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, Österreich und der Schweiz regeln die Behandlung zu Hause (in Deutschland typisch Freistellung mit Progressionsvorbehalt). Über Ihre Struktur brauchen Sie eine indonesische Steuernummer. Unsere Partner-Steuerberater übernehmen die indonesische Seite und stimmen sich mit Ihrem Berater zu Hause ab. Den vollständigen Überblick finden Sie auf der Seite Steuern & Nebenkosten.
Ist Lombok das nächste Bali?
Lombok steht heute ungefähr dort, wo Bali vor 15 Jahren stand: Land 60 bis 70 Prozent unter vergleichbaren Bali-Lagen, staatliche Investitionen über die Sonderwirtschaftszone Mandalika, ein internationaler Flughafen 20 Minuten von Kuta und wachsende Surf- und Remote-Work-Communities. Das ehrliche Gegengewicht: ein jüngerer Mietmarkt, stärkere Saisonalität und langsamerer Wiederverkauf. Das ist ein früher Markt, mit den Risiken und den Chancen, die zu dieser Phase gehören.
Wie das Leben in Kuta Lombok wirklich ist
Was kostet das Leben in Kuta Lombok?
Ein Paar lebt komfortabel mit 1.200 bis 2.000 Franken oder Euro im Monat ohne Unterkunft: lokale Mahlzeiten ab zwei Franken, westliche Restaurants fünf bis zehn, ein Roller für 60 bis 80 im Monat, Glasfaser-Internet und mehrere Coworking-Spaces. Der Preis dafür: die medizinische Versorgung auf der Insel ist einfach. Für alles Ernste geht es nach Mataram oder per Flug nach Bali, eine gute internationale Krankenversicherung ist also nicht optional.
Mit welchem Visum kann ich langfristig bleiben?
Immobilieneigentum allein gewährt kein Aufenthaltsrecht. Die gangbaren Wege: verlängerte Besuchsvisa für Erkundungsreisen, ein befristetes KITAS über Investment (als Gesellschafter oder Direktor einer PT PMA), Arbeit, Ruhestand (ab 55) oder Indonesiens Second-Home-Programm, und später das dauerhafte KITAP. Viele unserer Käufer kombinieren die PT PMA mit einem Investoren-KITAS: eine Struktur für die Villa und das Bleiberecht.
Ist Kuta Lombok familienfreundlich?
Zunehmend ja. Es gibt eine internationale Schule drei Minuten von unserem Zula-Projekt, ein sicheres Kleinstadtgefühl, Strände und Natur statt Nightlife-Exzess. Was es nicht ist: Bali-Komfort. Weniger Supermärkte, weniger Kliniken, weniger Flüge. Familien, die sich für Kuta entscheiden, wählen bewusst Raum und Gemeinschaft statt Infrastruktur.
Muss ich Indonesisch sprechen?
Mit Englisch kommen Sie in Kuta durch den Alltag. Bahasa Indonesia ist leicht zu lernen und öffnet Türen, besonders bei Nachbarn, Personal und Behörden, und ein paar respektvolle Worte bewirken in Sasak-Gemeinden viel. Unsere gesamte Dokumentation und Kommunikation läuft auf Deutsch oder Englisch; offizielle Dokumente sind über den Notar zweisprachig.
Die technischen Fragen, die Ihr Kapital schützen
Was ist eine „Green Zone" und warum ist das wichtig?
Indonesiens Raumordnungspläne (RTRW) weisen jedem Grundstück eine zulässige Nutzung zu. Land in einer geschützten Green Zone darf legal nicht bebaut werden, egal wie schön die Aussicht oder wie niedrig der Preis ist. Die Zoning-Bestätigung (KKPR) und die Baugenehmigung (PBG) gehören zu unseren Standardprüfungen. Der klassische Lombok-Fehler ist, schönes, billiges, unbebaubares Land zu kaufen; er ist auch der am leichtesten vermeidbare.
Welche Steuern fallen beim Kauf an?
Grob gerechnet: Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer BPHTB von rund 5 Prozent des veranlagten Werts, der Verkäufer 2,5 Prozent Einkommensteuer (PPh), und die Notargebühren liegen üblicherweise zwischen 0,5 und 1,5 Prozent. Beide Steuern sind fällig, bevor der Kaufvertrag (AJB) beurkundet wird, kalkulieren Sie also insgesamt rund 7 bis 9 Prozent Nebenkosten. Das sind Näherungswerte, die sich mit den Vorschriften und der Region ändern; die verbindlichen Zahlen für Ihren Kauf kommen von Ihrem Notar und Steuerberater. Alle Posten im Detail: Steuern & Nebenkosten.
Finanziert eine deutsche oder Schweizer Bank meine Lombok-Immobilie?
Realistisch: nein. Deutsche und Schweizer Banken beleihen keine indonesischen Immobilien, und indonesische Banken vergeben selten Kredite an Nicht-Residenten. Käufer zahlen mit Eigenkapital, und Off-plan-Projekte verteilen die Zahlungen auf Baufortschritte, was wie eine Ratenfinanzierung funktioniert. Wir sagen Ihnen das vorab, weil ein seriöser Plan mit echten Zahlen beginnt, nicht mit erhofftem Fremdkapital.
Was, wenn der Entwickler den Bau nicht fertigstellt?
Das Off-plan-Risiko ist real, und 2025 hat viele unerfahrene Entwickler in den Markt gebracht. Unsere Schutzmechanismen: wir vertreten nur Entwickler, die wir persönlich kennen, Zahlungen sind an verifizierte Baufortschritte statt an Termine gekoppelt, wir überwachen den Bau vor Ort, und die Verträge enthalten Regelungen für Verzug. Das macht das Risiko nicht null; es macht es sichtbar und beherrschbar.
Ist der Kauf auf Lombok sicher, trotz der Betrugsgeschichten?
Die Risiken sind real, und sie sind vermeidbar: doppelt verkaufte Grundstücke, gefälschte Zertifikate, Nominee-Fallen und Verkäufer ohne Verkaufsberechtigung. Jedes davon fängt eine saubere Due Diligence ab: das Zertifikat beim Grundbuchamt (BPN) verifizieren, die Identität des Eigentümers abgleichen, einen unabhängigen lizenzierten Notar (PPAT) einsetzen und über Escrow zahlen. Betrug auf Lombok setzt fast immer voraus, dass der Käufer einen dieser Schritte überspringt.
Warum sollte ich Lombok Horizon vertrauen?
Erst einmal gar nicht. Prüfen Sie uns stattdessen: rufen Sie uns per Video an und lernen Sie die Menschen hinter dem Namen kennen, fordern Sie das Prüfdossier zu jedem Objekt an, sprechen Sie mit unserem Partnernotar und unseren Anwälten, besuchen Sie uns in Kuta und stellen Sie sich auf das Land. Wir leben hier, wir haben hier eigenes Geld investiert, und jede Aussage auf dieser Website ist so geschrieben, dass Ihr Anwalt uns daran festhalten kann. Hier steht genau, was wir prüfen.
Eine Frage, die wir nicht beantwortet haben?
Fragen Sie uns direkt. Unbequeme Fragen sind willkommen; wir antworten schriftlich, auf Deutsch, innerhalb von 48 Stunden.
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