So kaufen Sie als Ausländer legal auf Lombok
Die ehrliche Antwort zuerst: Volleigentum wie im deutschen Grundbuch gibt es für Ausländer in Indonesien nicht. Wer Ihnen „Freehold für Ausländer" verspricht, verkauft ein Konstrukt, das vor Gericht nicht hält. Es gibt aber drei legale, etablierte Wege, und richtig aufgesetzt sind sie sicher, verlängerbar, verkäuflich und vererbbar.
Rechtsstrukturen, Kosten, Steuern und Visa-Regeln in diesem Abschnitt entsprechen dem Stand vom . Indonesische Vorschriften ändern sich. Behandeln Sie jede Zahl hier als Ausgangspunkt und lassen Sie Ihren Fall von einem lizenzierten Notar (PPAT), einer Anwältin und einer Steuerberatung bestätigen.
Die drei legalen Strukturen
| Struktur | Was es ist | Für wen sie passt |
|---|---|---|
| Leasehold (langfristige Pacht) |
Notariell registrierter Pachtvertrag, üblich sind 25 bis 30 Jahre mit fest vereinbarten Verlängerungsoptionen. Der Vertrag ist übertragbar und damit weiterverkaufbar. | Einfachster Einstieg, geringste Nebenkosten. Gut für Eigennutzung und kleinere Budgets. |
| Hak Pakai (Nutzungsrecht) |
Ein im BPN-Register eingetragenes Recht, das Ausländer mit indonesischem Aufenthaltstitel (z. B. KITAS) persönlich halten können. Zunächst 30 Jahre, gestaffelt verlängerbar. | Für alle, die dauerhaft oder regelmäßig auf Lombok leben und den Titel im eigenen Namen im Register wollen. |
| PT PMA mit HGB (eigene Gesellschaft) |
Sie gründen eine indonesische Gesellschaft mit ausländischen Eigentümern (PT PMA). Diese hält den HGB-Titel (Baurecht), zunächst 30 Jahre, gestaffelt verlängerbar. Die Gesellschaft gehört Ihnen, ist verkäuflich und vererbbar und darf legal vermieten. | Die stärkste Struktur für Investoren: wer vermieten will oder mehrere Objekte plant, kommt an der PT PMA selten vorbei. |
Fristen, Mindestkaufpreise und Anforderungen (etwa das Mindestkapital einer PT PMA) ändern sich in Indonesien regelmäßig und regional. Die konkreten Zahlen für Ihren Fall erhalten Sie von unseren lizenzierten Partneranwälten, nicht von einer Website.
Der Ablauf
Käuferprofil und Erstgespräch
Wir klären Ziel (Eigennutzung, Vermietung, Mix), Budget und Zeithorizont, und welche Struktur dafür sinnvoll ist. Kostenlos und unverbindlich.
Objektauswahl aus geprüftem Bestand
Sie sehen nur Objekte, die unsere Prüfung bestanden haben. Zu jedem gehört ein Dossier mit Rechtsstruktur, Kostenaufstellung und Prüfstatus.
Due Diligence
Abgleich des Titels mit dem Grundbuchamt (BPN), Identität und Verkaufsberechtigung des Eigentümers, Baugenehmigung (PBG), Zoning und Belastungen. Das Ergebnis erhalten Sie als schriftlichen Bericht, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Was genau wir prüfen.
Notar (PPAT) und Escrow
Verträge erstellt ein lizenzierter Notar, zweisprachig, damit Sie verstehen, was Sie unterschreiben. Die Zahlung läuft über Escrow oder offizielle Bankwege und wird erst freigegeben, wenn die Dokumente bestätigt sind. Nie Bargeld, nie Vorkasse unter Zeitdruck.
Bau und Übergabe
Bei Off-plan-Projekten sind Zahlungen an Baufortschritte gekoppelt. Wir sind vor Ort, kontrollieren den Fortschritt und dokumentieren ihn mit Fotos und Berichten.
Vermietung, Management, Reporting
Auf Wunsch übernehmen wir Vermietung und Betrieb und rechnen transparent ab. Mit konservativen Zahlen: wir kalkulieren Nebensaison und Leerstand ein, statt Renditen zu versprechen.
Häufige Fragen
Können Ausländer auf Lombok Land kaufen?
Kein Volleigentum (Hak Milik), das bleibt indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Aber Leasehold, Hak Pakai und die PT PMA mit HGB-Titel sind legale, registrierte und etablierte Wege. Entscheidend ist die saubere Umsetzung mit Notar und geprüftem Titel.
Ist das nicht „nur gepachtet für 30 Jahre"?
Beim Leasehold ja, mit vertraglich fixierten Verlängerungen. Hak Pakai und HGB sind dagegen im staatlichen Register eingetragene Rechte mit gestaffelten Verlängerungen über Jahrzehnte, und die PT PMA als Eigentümerin ist verkäuflich und vererbbar. Das ist wirtschaftlich näher am Eigentum, als „Pacht" klingt. Was es rechtlich im Einzelnen bedeutet, erklären Ihnen unsere Partneranwälte für Ihren Fall.
Was ist die sicherste Struktur für ausländische Käufer?
Das hängt davon ab, was die Immobilie leisten soll. Für reine Eigennutzung reicht ein sauber beurkundeter Leasehold oder ein Hak Pakai oft aus. Wer vermieten und das Objekt als Investment führen will, fährt meist mit einer PT PMA am besten, die den HGB-Titel hält: die Gesellschaft gehört Ihnen, darf legal Mieteinnahmen erzielen und ist verkäuflich und vererbbar. Nominee-Konstrukte, bei denen ein indonesischer Staatsbürger den Hak-Milik-Titel „für Sie" hält, sind nicht durchsetzbar, und wir raten jedem Käufer, sie abzulehnen.
Was kostet der Kauf neben dem Kaufpreis?
Notar, Steuern, Registrierung und je nach Struktur die Gesellschaftsgründung. Als Faustregel sollten Sie mit rund 7 bis 9 Prozent Nebenkosten rechnen. Sie erhalten von uns vor jeder Reservierung eine vollständige Kostenaufstellung, ohne versteckte Posten.
Wie läuft die Bezahlung ab?
Die Zahlung läuft über ein Escrow-Konto oder offizielle Bankwege und wird erst freigegeben, wenn ein lizenzierter Notar (PPAT) die Dokumente bestätigt hat. Die Steuern (BPHTB für den Käufer, PPh für den Verkäufer) werden bezahlt, bevor der Kaufvertrag (AJB) unterschrieben wird. Bargeld unter Zeitdruck ist das häufigste Warnsignal für Betrug auf Lombok.
Muss ich für den Kauf in Indonesien sein?
Für die meisten Schritte nicht. Besichtigungen gehen per Video, Dokumente lassen sich über Vollmachten beim Notar regeln. Wir sind Ihre Augen und Hände auf der Insel. Für manche Strukturen und Bankthemen hilft persönliche Anwesenheit; wir sagen Ihnen genau, wann sie wirklich nötig ist.
Bereit für den ersten Schritt?
Erstellen Sie Ihr Käuferprofil. Wir melden uns innerhalb von 48 Stunden, auf Deutsch und ohne Verkaufsdruck.
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