Steuern beim Immobilienkauf auf Lombok

Welche Steuern und Nebenkosten fallen beim Kauf in Indonesien an?

Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten und Steuern an. Sie sind in Indonesien klar geregelt, und keiner dieser Posten muss Sie überraschen. Grundlage des indonesischen Bodenrechts, aus dem alle Titelarten wie SHM, HGB und Hak Pakai stammen, ist das Agrargesetz von 1960 (Undang-Undang No. 5 Tahun 1960).

Zur Orientierung, mit Stand vom 27. Juli 2026: Die BPHTB liegt bei rund 5 Prozent des veranlagten Werts, die PPh des Verkäufers bei 2,5 Prozent, die Notargebühren üblicherweise zwischen 0,5 und 1,5 Prozent. Kalkulieren Sie insgesamt rund 7 bis 9 Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis. Das sind Näherungswerte, die sich mit den Vorschriften und der Region ändern.

Verlassen Sie sich nicht auf pauschale Prozentsätze aus Blogs oder Anzeigen: Verbindlich ist die konkrete, aktuelle Aufstellung des Notars vor der Unterschrift. Genau diese Aufstellung bereiten wir mit Ihnen vor, sie gehört bei uns in jedes Objektdossier.

Wann werden die Steuern fällig?

Der Punkt, der Käufer aus dem deutschsprachigen Raum am häufigsten überrascht: In Indonesien werden BPHTB und PPh fällig, bevor der Notar die Eigentumsübertragung (Akta Jual Beli, AJB) beurkundet. In Deutschland kommt der Grunderwerbsteuerbescheid nach dem Notartermin, auf Lombok ist es umgekehrt: ohne Steuernachweis keine Beurkundung und keine Eintragung beim BPN.

Wie werden Mieteinnahmen aus Ihrer Villa besteuert?

Mieteinnahmen, die in Indonesien erzielt werden, sind in Indonesien steuerpflichtig. Dafür brauchen Sie über Ihre Struktur eine indonesische Steuernummer (NPWP). Bei kommerzieller Kurzzeitvermietung ist die PT PMA der saubere Weg: Ihre Gesellschaft hält den HGB-Titel, registriert das Vermietungsgeschäft, versteuert die Einnahmen in Indonesien und kann Gewinne an Sie ausschütten. Vermietung über ein privates Leasehold bewegt sich in einer Grauzone, auf die Sie kein Investment bauen sollten.

Was gilt zu Hause in Deutschland?

Zwischen Deutschland und Indonesien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, also auch Mieteinnahmen, werden grundsätzlich dort besteuert, wo die Immobilie liegt: in Indonesien. Deutschland stellt diese Einkünfte in der Regel frei, berücksichtigt sie aber beim Progressionsvorbehalt, das heißt, sie können den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen erhöhen. Ihre Erklärungspflichten in Deutschland bleiben in jedem Fall bestehen.

Was gilt in Österreich und der Schweiz?

Beide Länder haben eigene Abkommen und Regeln. Das Grundprinzip ist ähnlich: Besteuerung am Belegenheitsort der Immobilie und Mechanismen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Die Details und Meldepflichten unterscheiden sich aber, in der Schweiz etwa je nach Kanton auch bei Vermögenssteuer und Satzbestimmung. Klären Sie Ihren Einzelfall mit einem Steuerberater in Ihrem Land; auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu Beratern her, die den indonesischen Teil kennen.

Wie der komplette Kauf abläuft, von der Reservierung über Due Diligence bis zur Eintragung, steht im Kaufprozess.